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【新浪財經】“舊改王”佳兆業銷售增長37%,債務結構持續優化
發布時間:2019-09-02 來源:佳兆業集團

據IPO早知道消息,8月27日佳兆業集團(01638.HK)公布2019年中期業績,數據總體向好:總收益較2018年同期增加33.8%至201.06億元,溢利同比增加24.4%至27.77億元,擁有人應占溢利同比增加66.5%至28.37億元,合約銷售(權益金額)增加37%至346.9億元,并宣派中期股息每股3港仙。

2019年上半年各地市場分化加劇,全國大中城市新房市場交易量呈現先升后降的態勢。面對嚴峻的市場環境,佳兆業一手抓銷售,一手調結構,借助舊改和大灣區的政策紅利完成一記漂亮的本壘打。

銷售凈利雙增,年度目標可實現

上半年佳兆業取得37%的銷售增長,這一戰績放在全國房市,絕對是拉風的存在。根據國家統計局數據顯示,該期全國商品房銷售面積為75786萬平方米,同比下降1.8%;銷售金額約為7.07萬億元,同比增長5.6%。

即使置身“豪門”也不遑多讓。根據樂居財經研究院發布的《2019上半年中國50強房企權益銷售增幅榜》,佳兆業位居上半年中國50強房企權益銷售增幅榜第4位。事實上,佳兆業于2016-2018年三年合約銷售復合增長率高達53%。

銷售增長領跑同行,歸因于佳兆業靈活的銷售策略以及一二線城市的重點布局。

年初以來,佳兆業根據首置首改客戶的剛性需求,適時推出客戶滿意的產品和服務。特別是抓住二月印發的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》帶來的市場憧憬和熱度,助推公司銷售穩健增長。

截至2019年6月底,佳兆業在全國47個城市合共擁有167個房地產項目,土地儲備達約25.8百萬平方米,其中大灣區土地儲備約14.1百萬平方米,占整體土地儲備的54.6%。而大灣區城市中,深圳及廣州作為佳兆業多年深耕的重點市場,土地儲備占比達大灣區市場的35%。

在上半年佳兆業近350億銷售中,來自大灣區的銷售貢獻達近60%,而一線城市銷售占整體合約銷售逾40%。其中,深圳佳兆業城市廣場、深圳佳兆業E立方、武漢佳兆業悅府、中山佳兆業大都匯等項目期內均錄得不俗銷售。

而都市圈核心城市的布局及對質量管控的溢價能力增強,疊加城市更新高利潤型項目入市銷售,使得佳兆業整體盈利能力持續提升。24.4%的溢利增長和66.5%的擁有人應占溢利增長正是由不斷增長的毛利構筑,上半年佳兆業毛利率已有2018年同期的31.5%上升至33.4%。

年初,佳兆業定下875億元的年度銷售目標,佳兆業副總裁吳建新認為該目標可以完成?!拔覀兿掳肽暧?200億元的可售貨值,且主要集中在大灣區,不到50%的去化率就可以完成全年目標?!?/p>

多途徑降杠桿,現金流可覆蓋短期負債

涉及房企,杠桿率是不得不談的大事??梢钥吹?,佳兆業的債務結構正在不斷優化。

最典型的表現是,2019年上半年佳兆業的凈負債率已從2018年底的236%下降至191%,同比下降45個百分點。對照佳兆業年初提出將凈負債率降至200%以下的目標,這一目標已經提前半年達成。佳兆業CFO劉富強信心滿滿,公司年底凈負債目標擬降至180%。

凈負債率降低的背后,是佳兆業孜孜不倦的努力。用佳兆業主席兼執行董事郭英成的話說,“哪里有融資便宜的事情,我們就往哪里去追?!?/p>

佳兆業在拓寬融資渠道、降低融資成本方面發力。佳兆業于上半年發行多個境外優先票據,同時在境內發行多單ABS,票面利率僅為5.4%-7.5%。郭英成表示,“盡量減少重資產比例,以前很多小型資產在出租,現在會盡力變現。大宗優質資產比如深圳佳兆業中心、上海佳兆業中心這一類,我們還會長期持有?!?/p>

與此同時,佳兆業債務的久期在不斷拉長。2019年上半年佳兆業的總借款額約為1155億元,其中一年內到期的僅約為224億元占比19%;而現金及銀行存款賬面值較去年底增長31%至300億元,速凍比率提升至1.8倍,充足的現金流可以完全覆蓋短期負債。

鑒于佳兆業積極調整債務結構,短期債務風險進一步降低,現金流管理有所增強。資本市場向其拋出了橄欖枝,一是贏得國際三大信用評級機構評級,穆迪、標普及惠譽分別給出B1、B、B的評級;二是先后獲得五家券商給出的“買入”評級。

迎政策紅利,舊改貨值加速釋放

國務院常務會議今年6月提出要“加快改造城鎮老舊小區”、“加大金融對舊改的支持”,標志著城市更新的萬億級市場正向房地產企業加速開啟。

一時間,眾多規模房企紛紛殺入舊改,如恒大地產通過控股子公司深圳合勝拿下萬眾生活村片區城市更新地塊、時代中國與廣州花都橫潭村達成舊改合作等等。

然而,“舊改之王”佳兆業顯然具有先占優勢。半年報顯示,佳兆業擁有近3200萬平方米占地面積的舊改儲備(未納入土儲),在大灣區內共有128個舊改項目,涵蓋深圳的88個項目、廣州的12個項目及中山的18個項目,可帶來近兩萬億的貨值。

佳兆業的舊改項目價值則在持續釋放。上半年舊改項目銷售額達到114.51億元,占合約銷售總額的33%。其中,佳兆業于上半年成功轉化廣州小坪村、上海徐行鎮及深圳福田口岸3個項目,共計可售面積73萬平方米,可售貨值逾404億元。佳兆業預計今年下半年還將有三個位于深圳的舊改項目可納入土儲,可售面積近50萬平方米,可售貨值約332億元。

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